La vie en copropriété implique des droits et obligations encadrés par un formalisme strict, particulièrement lors des assemblées générales. Ces réunions constituent le cœur décisionnel de toute copropriété, où se déterminent budget, travaux et règles communes. La loi du 10 juillet 1965, maintes fois modifiée, notamment par la loi ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixe un cadre précis pour ces assemblées. Maîtriser ces règles permet d’éviter contentieux et blocages tout en garantissant la validité des décisions prises. Face à la complexification du droit de la copropriété, comprendre ces mécanismes devient indispensable pour tout copropriétaire souhaitant défendre ses intérêts.
La convocation à l’assemblée générale : formalisme et délais légaux
La convocation constitue la première étape fondamentale du processus délibératif en copropriété. Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, elle doit être notifiée à chaque copropriétaire au minimum 21 jours avant la tenue de l’assemblée, sauf urgence. Ce délai incompressible permet aux copropriétaires de s’organiser et d’étudier les documents joints.
L’envoi doit s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre émargement. Depuis la loi ELAN, la notification électronique est autorisée si le copropriétaire a expressément donné son accord. Le non-respect de ces modalités d’envoi constitue un vice de forme pouvant entraîner l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée.
Le contenu de la convocation obéit à des règles strictes. Doivent y figurer la date, l’heure, le lieu de la réunion, ainsi que l’ordre du jour détaillé. Aucune décision ne pourra être prise sur un sujet non inscrit à l’ordre du jour, hormis les questions diverses n’appelant pas de vote. La jurisprudence est constante sur ce point (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n°18-10.989).
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les convocations doivent mentionner les modalités de consultation des pièces justificatives des charges. Ces documents doivent être mis à disposition des copropriétaires au minimum un jour ouvré avant l’assemblée et pendant une plage horaire de trois heures consécutives au moins.
La question du mandataire revêt une importance particulière. La convocation doit comporter un formulaire permettant de donner pouvoir à la personne de son choix. Ce mandat doit préciser, à peine de nullité, la date de l’assemblée et le nom du mandataire. Les règles de représentation sont strictes : nul ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, et le total des voix du mandataire ne peut excéder 10% des voix du syndicat, sauf si le mandataire détient moins de 100 voix et que le nombre de copropriétaires est supérieur à 20.
Tenue et déroulement des débats : organiser une assemblée conforme
L’assemblée générale débute par la désignation du bureau, composé d’un président, d’un secrétaire et d’un ou plusieurs scrutateurs. Le président, obligatoirement choisi parmi les copropriétaires présents, dirige les débats et veille au respect de l’ordre du jour. Le syndic assume généralement la fonction de secrétaire, tandis que les scrutateurs, également copropriétaires, supervisent le décompte des voix.
La feuille de présence constitue un document fondamental. Signée par chaque copropriétaire ou son mandataire à l’entrée, elle mentionne les noms et domiciles des participants ainsi que le nombre de voix dont chacun dispose. Cette feuille permet de vérifier que le quorum est atteint pour les décisions relevant de l’article 25 (majorité absolue) ou de l’article 26 (double majorité) de la loi de 1965.
Le déroulement des débats doit respecter l’ordre du jour préétabli. Chaque point fait l’objet d’une présentation, suivie d’une discussion où tout copropriétaire a le droit de s’exprimer. Le président doit garantir l’équité des temps de parole et la sérénité des débats. Les votes interviennent après épuisement des discussions sur chaque point.
La participation à distance, introduite par l’ordonnance du 30 octobre 2019, a modifié les modalités de tenue des assemblées. L’article 17-1 A de la loi de 1965 autorise désormais la participation par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. Le règlement de copropriété doit cependant prévoir cette possibilité, ou à défaut, l’assemblée doit l’avoir autorisée par un vote à la majorité de l’article 25.
Des incidents peuvent survenir durant l’assemblée, comme la contestation d’un vote ou le départ prématuré de copropriétaires. Dans ce dernier cas, il convient de noter l’heure de départ sur la feuille de présence et de recalculer les majorités en conséquence. Si des troubles manifestes perturbent gravement le déroulement de l’assemblée, le président peut décider une suspension temporaire ou, en cas extrême, son report, décision qui doit être mentionnée au procès-verbal.
La réunion s’achève par la rédaction du procès-verbal, document synthétisant les débats et consignant avec précision les résolutions adoptées ou rejetées. Bien que sa rédaction définitive puisse intervenir ultérieurement, les principales décisions doivent être notées immédiatement.
Le système des majorités : comprendre les seuils de décision
Le fonctionnement démocratique de la copropriété repose sur un système de majorités hiérarchisées selon l’importance des décisions à prendre. Ce mécanisme, prévu par la loi du 10 juillet 1965, établit quatre niveaux de majorité différents.
L’article 24 instaure la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité concerne les actes d’administration courante comme l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel ou l’autorisation donnée au syndic pour agir en justice. Elle s’applique par défaut lorsqu’aucune autre majorité n’est spécifiquement prévue. Le calcul s’effectue uniquement sur les votes exprimés, abstentions et votes blancs n’étant pas comptabilisés.
L’article 25 requiert la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Cette majorité plus exigeante s’applique pour des décisions plus significatives comme la désignation ou révocation du syndic, les travaux d’économie d’énergie, l’installation de compteurs individuels d’eau ou la modification du règlement de copropriété. Face aux difficultés pratiques d’obtention de cette majorité, le législateur a prévu un mécanisme de « passerelle » (article 25-1) : si la résolution recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple de l’article 24 peut être organisé.
L’article 26 établit une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette majorité renforcée concerne des décisions modifiant substantiellement la copropriété comme la suppression du poste de concierge, la modification de la répartition des charges ou la surélévation d’immeuble. Depuis la loi ELAN, plusieurs décisions autrefois soumises à cette majorité ont été transférées à l’article 25, simplifiant ainsi certaines prises de décision.
L’unanimité reste requise pour les décisions les plus graves, touchant à la structure même de la copropriété ou aux droits privatifs des copropriétaires. L’aliénation de parties communes, la modification de la destination de l’immeuble ou la suppression des droits de jouissance privatifs attachés à un lot nécessitent ainsi l’accord de tous les copropriétaires.
La détermination de la majorité applicable constitue un enjeu majeur, source fréquente de contentieux. La jurisprudence a précisé que l’erreur sur la majorité requise entraîne la nullité de la décision, même si le nombre de voix obtenu aurait été suffisant pour l’adoption selon la majorité correctement appliquée (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n°11-13.011).
La notification et la contestation des décisions : protéger ses droits
Après l’assemblée générale, le procès-verbal des décisions doit être notifié à tous les copropriétaires, y compris les absents non représentés, dans un délai maximal d’un mois suivant la tenue de la réunion (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Cette notification déclenche le délai de contestation et constitue le point de départ de l’opposabilité des décisions.
La notification s’effectue traditionnellement par lettre recommandée avec accusé de réception, mais peut désormais être réalisée par voie électronique si le copropriétaire a préalablement donné son accord écrit. Le procès-verbal doit mentionner l’identité des copropriétaires ayant voté pour ou contre chaque résolution, ainsi que celle des abstentionnistes. Cette exigence, renforcée par la loi ELAN, vise à faciliter l’exercice du droit de contestation.
Tout copropriétaire opposant ou absent dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Ce délai est impératif et son dépassement entraîne l’irrecevabilité de l’action. Les copropriétaires ayant voté favorablement ne peuvent contester la décision, sauf à démontrer un vice du consentement (erreur, dol, violence).
Les motifs de contestation sont variés et peuvent porter sur la forme (irrégularité de convocation, non-respect de l’ordre du jour) ou sur le fond (non-respect des règles de majorité, abus de majorité). La jurisprudence distingue les irrégularités substantielles, qui entraînent automatiquement l’annulation de la décision, des irrégularités de forme qui ne conduisent à l’annulation que si elles ont causé un préjudice au demandeur (Cass. 3e civ., 8 juillet 2015, n°14-12.995).
La procédure contentieuse obéit à des règles spécifiques. L’assignation doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Le demandeur doit démontrer son intérêt à agir et la réalité du grief invoqué. La charge de la preuve incombe au copropriétaire contestant, mais le syndic doit produire tous les documents relatifs à l’assemblée contestée.
Une particularité du contentieux de la copropriété réside dans l’obligation de mise en cause de tous les copropriétaires opposants ou défaillants n’ayant pas été assignés (article 42 alinéa 2). Cette exigence vise à garantir l’unicité de la décision judiciaire et éviter des jugements contradictoires. Son non-respect entraîne l’irrecevabilité de l’action, même en cours d’instance.
Parallèlement à la voie judiciaire, des modes alternatifs de règlement des conflits se développent. La médiation, encouragée par le législateur, permet souvent de résoudre les différends sans recourir au juge, préservant ainsi les relations de voisinage et réduisant les coûts.
L’adaptation aux nouvelles technologies : modernisation des assemblées générales
La dématérialisation transforme progressivement les pratiques en copropriété, particulièrement depuis les lois ALUR, ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019. Ces évolutions répondent aux attentes de simplification administrative et d’adaptation aux usages numériques contemporains.
La possibilité de tenir des assemblées générales à distance constitue l’innovation majeure. L’article 17-1 A de la loi de 1965 autorise désormais la participation par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique. Cette modalité requiert soit une clause du règlement de copropriété, soit une décision d’assemblée adoptée à la majorité de l’article 25. La crise sanitaire de 2020 a accéléré ce mouvement, l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 ayant temporairement facilité le recours à ces dispositifs.
Les modalités techniques doivent garantir l’identification des participants, la confidentialité des votes et la sécurité des transmissions. Le procès-verbal doit mentionner le recours à ces technologies et les incidents techniques éventuels. La jurisprudence commence à se former sur ces questions, avec une tendance à valider les assemblées dématérialisées respectant l’esprit des textes, malgré d’éventuelles imperfections techniques mineures.
La communication électronique s’étend également aux notifications. Depuis la loi ELAN, les copropriétaires peuvent consentir expressément à recevoir par voie électronique les convocations, procès-verbaux et autres documents. Ce consentement, révocable à tout moment, simplifie les échanges tout en réduisant les coûts de gestion. Le décret du 27 juin 2019 précise les modalités pratiques de cette dématérialisation.
Le vote par correspondance, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, constitue une autre innovation notable. Les copropriétaires peuvent désormais voter avant l’assemblée à l’aide d’un formulaire standardisé joint à la convocation. Ce vote anticipé compte pour le calcul du quorum et ne peut être révoqué. Le formulaire doit parvenir au syndic au plus tard trois jours avant l’assemblée.
Ces évolutions s’accompagnent de défis pratiques et juridiques. La fracture numérique peut marginaliser certains copropriétaires peu familiers des technologies. Les risques de piratage informatique ou de manipulation des votes soulèvent des questions de sécurité. La jurisprudence devra préciser les conditions dans lesquelles un dysfonctionnement technique peut justifier l’annulation d’une décision.
L’extranet de copropriété, obligatoire pour les syndics professionnels depuis 2015, complète ce dispositif en permettant l’accès permanent aux documents essentiels (règlement de copropriété, carnet d’entretien, contrats, etc.). Cette plateforme contribue à la transparence de la gestion et facilite la participation éclairée des copropriétaires aux décisions collectives.
Vers une gouvernance renouvelée de la copropriété
L’évolution législative récente dessine les contours d’une gouvernance rénovée des copropriétés, où l’équilibre entre efficacité décisionnelle et protection des droits individuels se reconfigure. Ce mouvement de fond répond aux défis contemporains : vieillissement du parc immobilier, transition énergétique et adaptation aux nouvelles formes d’habitat.
L’assouplissement progressif des règles de majorité illustre cette tendance. La loi ELAN a transféré plusieurs décisions de l’article 26 vers l’article 25, notamment concernant les travaux d’accessibilité. De même, certaines décisions relatives aux économies d’énergie peuvent désormais être adoptées à la majorité simple de l’article 24. Cette simplification vise à débloquer les situations d’immobilisme face aux enjeux environnementaux.
La professionnalisation de la fonction de syndic s’intensifie avec des exigences accrues de formation et de transparence. Le contrat type obligatoire depuis 2015 et la séparation stricte des comptes bancaires du syndicat reflètent cette évolution. Parallèlement, les syndics non professionnels bénéficient d’un cadre juridique clarifié, offrant une alternative pertinente pour les petites copropriétés.
La valorisation du conseil syndical constitue un autre axe de modernisation. Ses missions de contrôle et d’assistance s’étoffent, avec la possibilité de se voir déléguer des décisions relevant de l’assemblée générale (article 21-1 de la loi de 1965). Cette délégation, limitée dans le temps et encadrée dans son objet, introduit une forme de subsidiarité dans la gouvernance.
- L’émergence des copropriétés collaboratives, où les copropriétaires s’impliquent davantage dans la gestion quotidienne
- Le développement des services partagés (conciergerie, espaces communs polyvalents) nécessitant des adaptations du cadre décisionnel
Les difficultés persistantes des copropriétés fragiles ont conduit à l’instauration de dispositifs spécifiques. L’administration provisoire renforcée par la loi ALUR, les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) et le plan initiative copropriétés lancé en 2018 témoignent de cette préoccupation. Ces mécanismes modifient temporairement les règles de gouvernance pour permettre le redressement financier et technique.
La spécialisation juridictionnelle progresse également. Depuis 2020, le contentieux de la copropriété relève exclusivement du tribunal judiciaire, avec des procédures simplifiées pour certains litiges. Cette évolution favorise l’émergence d’une jurisprudence plus cohérente et mieux adaptée aux spécificités de la copropriété.
L’internationalisation des investissements immobiliers et la mobilité accrue des propriétaires posent de nouveaux défis. Comment faciliter la participation de copropriétaires résidant à l’étranger? Comment adapter les règles de fonctionnement aux copropriétés à forte proportion de propriétaires-bailleurs? Ces questions appellent des réponses juridiques innovantes préservant l’équilibre entre les différentes catégories de propriétaires.
Cette gouvernance renouvelée repose fondamentalement sur un principe de responsabilisation collective. Au-delà des mécanismes formels, c’est l’implication de chaque copropriétaire qui détermine la qualité de la gestion commune. Les assemblées générales, loin d’être de simples chambres d’enregistrement, doivent devenir des espaces de délibération constructive où se forge une vision partagée de l’avenir de la copropriété.